Procédure d’achat en Tunisie

L’acquisition immobilière en Tunisie se fait en 3 étapes :

  • signature de la promesse de vente
  • dépôt du dossier auprès du gouverneur (pour un acquéreur étranger)
  • signature de l’acte final de vente et délivrance du titre de propriété

En outre, l’achat immobilier en Tunisie nécessite l’intervention d’un avocat.
Toutes ces étapes feront parties du contrat passé avec un avocat qui gérera le dossier dans sa totalité.
GENERALITES

  • Personnes de nationalité Tunisienne

Pour les personnes de nationalité Tunisienne, les contrats de vente se réalisent simplement, il n’y pas de démarches particulières à accomplir.

  • Personnes de nationalité étrangère

Pour les personnes de nationalité étrangère, une autorisation administrative, dite « Autorisation du Gouverneur », doit être déposée au Gouvernorat (collectivité territoriale) de la région ou est situé le bien pour l’obtention de la dite autorisation. Il faut que l´acheteur étranger ait un casier judiciaire vierge et fournisse un extrait du casier judiciaire datant de moins de 3 mois. Toute personne étrangère peut acquérir un bien immobilier à condition d’obtenir cette autorisation, qui représente une condition de validité pour la signature du contrat de vente définitif. Cette autorisation sera obligatoire en cas de revente.
REGLEMENTATION
Les Terrains Agricoles ne peuvent être vendus aux étrangers quelque soit le motif de l’achat. Les personnes de nationalité étrangère ne peuvent exploiter une terre agricole, par le biais de la location uniquement. Si le terrain est dans le plan d’aménagement d’urbanisme des villes, il est à usage d’habitation, si a contrario, le terrain ne fait pas parti de ce plan d’aménagement, il est agricole et il est donc impossible pour un étranger de l’acquérir. L’acheteur étranger a obligation de conclure une promesse de vente, un compromis qui fait mention : du bien immobilier, son prix, l’avance de prix et tous les renseignements d’identité du vendeur et de l’acheteur.

Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat ou un notaire. Ce document fait foi du paiement de l’acompte. Un article de cette promesse doit prévoir une clause qui permet de récupérer toute ou partie des sommes versées lors de la promesse de vente en cas de refus du Gouverneur. (le refus est exceptionnel) Le vendeur s’engage dans la promesse de vente à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l’acheteur étranger tant que l’autorisation n’est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l’acompte versé. Cette indemnité doit être fixée lors de la rédaction de la promesse de vente, elle est généralement de 10% de la somme versée. Aucune législation n’existe à propos de l’avance à verser lors de la promesse de vente, ce montant est à négocier, et oscille généralement entre 10 et 30%. Tout étranger doit demander à la Banque qui versera l’acompte, une fiche d’investissement qui permettra de rapatrier l’investissement en cas de revente. La promesse de vente est donc un élément très important, il est important de demander conseil au rédacteur.

CONSTITUTION DU DOSSIER DE LA DEMANDE D’AUTORISATION DU GOUVERNEUR
Une fois la promesse de vente signée et le montant de l’acompte versé, l’acheteur étranger (représenté par un avocat) doit présenter un dossier complet au Gouvernorat comprenant :

– Formulaire à retirer au Gouvernorat et à remplir (6 exemplaires).
– Copie des documents justifiant l’identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier.
– Copie des documents justifiant l’identité de l’acheteur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier ainsi qu’une copie du passeport.
– Copie originale de la promesse de vente établie par un avocat ou un notaire dûment signée, légalisée par le vendeur et l’acheteur.
– Certificat de propriété du bien ou à défaut, contrat d’achat initial du vendeur, en cas de titre foncier (titre bleu) le certificat actualisé de propriété délivré par la Conservation Foncière.
– Quitus de la taxe municipale (taxe locative).
– Attestation de vocation de la Municipalité précisant la nature et l’usage du bien.
– Attestation de vocation du Commissariat Régional du Ministère de l’Agriculture
– Procès verbal d’un huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant (le vendeur se doit de proposer à l’occupant l’achat du bien, celui-ci étant légalement prioritaire  sur l’achat).
– Copie du plan topographique.
– Copie du plan de situation.
– Extrait du plan d’aménagement.
– Plan architectural.
– Plan de morcellement si le bien est en copropriété.
– Dans le cas ou l’acheteur est une société : une copie des statuts, son registre du commerce ainsi que l’identité de son gérant.
Si le vendeur est étranger, s’ajoutent au dossier :
Copie de l’autorisation du Gouverneur.
Documents d’imposition internationale.